Thị trường bất động sản thời gian qua có nhiều yếu tố tác động dẫn đến sự trầm lắng. Chuyên gia cho rằng, dòng tiền thực là điểm sáng để khơi thông bế tắc về giao dịch bất động sản.
Nhiều yếu tố dẫn tới sự trầm lắng của thị trường
Thị trường bất động sản trong những năm gần đây liên tục lên cơn sốt, thậm chí có những khu vực chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng lên 2 – 3 lần, điều này dẫn tới những bất ổn của thị trường hiện tại. Nhiều người có nhu cầu sở hữu nhà nhưng không có khả năng mua; nhà đầu tư đứng trước nguy cơ chôn vốn và thanh khoản gần như “đóng băng”.
Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, có 3 yếu tố dẫn tới sự trầm lắng của thị trường ở giai đoạn hiện nay.
Cụ thể, thứ nhất là sự bùng nổ về sốt đầu tư, đầu cơ chiếm tới 70%, mà không phải do nhu cầu thực. Từ đó, dẫn tới việc giá liên tục tăng mạnh, thậm chí vượt qua giá trị thực của sản phẩm bất động sản gây nhiễu loạn và lũng đoạn tại thị trường nhiều khu vực.
Thứ hai, sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm bất động sản. Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, nhu cầu tăng lên nhưng lại thiếu nguồn cung dẫn tới việc giá đẩy lên cao. Trong khi đó, thiếu bất động sản phục vụ nhu cầu thực vừa túi tiền, mà phần lớn trên thị trường là các dự án nhà ở cao cấp và các sản phẩm đầu tư. Ví dụ như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; biệt thự; shophouse.
Thứ ba, các chính sách hiện nay chưa tháo được những khó khăn của những dự án phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân.
Do vậy, khi thế giới có những sự biến động lớn, tạo ra nguy cơ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Việt Nam cũng bị tác động, và bắt đầu đưa ra những chính sách để điều tiết. Trong đó, có chính sách thắt chặt tín dụng và trái phiếu xuất hiện dấu hiệu của sự lỏng lẻo dẫn tới nhiều sai phạm.
“Thị trường chủ yếu đầu tư bằng tiền đi vay, thiếu các sản phẩm thiết thực để cân đối lượng giao dịch. Đến khi đi vay không được thì lập tức giao dịch giảm sút, đến thời điểm này gần như đóng băng”, ông Đính nói.
Ông Đính cho rằng, thị trường hiện nay đang rất khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và tìm cách để tồn tại. Cũng có thể nói, giai đoạn này khá giống với thời kỳ khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản đang khủng hoảng.
“Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy”, ông Đính nhận định.
Dòng tiền “thực” là điểm sáng vực dậy thanh khoản
Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam tin tưởng từ những động thái tháo gỡ của Chính phủ khi thành lập tổ công tác đặc biệt, thị trường sẽ có những giải pháp cụ thể trong thời gian tới và bắt đầu hồi phục từ nửa cuối năm 2023.
“Bên cạnh đó, hiện nay, một số chủ đầu tư đang có sự điều chỉnh về mức giá bán, tăng chiết khấu. Đến khi có mức giá hấp dẫn, phù hợp với túi tiền của người mua nhà chắc chắn họ sẽ xuống tiền. Bởi, những người đang có nhu cầu sở hữu nhà hiện nay họ cũng đã chuẩn bị một số tiền nhất định, vấn đề chỉ là có mức giá hấp dẫn”, vị chuyên gia nhận định.
Đồng quan điểm trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.
“Nhu cầu thực được cho là điểm sáng tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp”, ông Tuấn đưa quan điểm.
Dự báo về thị trường, vị này cho cho rằng, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại. Người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian qua, thị trường đã có sự điều chỉnh về giá bán, song vẫn còn cao. Theo đó, người bán cũng cần có sự cân nhắc về giá bán để phù hợp với thị trường. Làm được điều này, sẽ khơi thông được bế tắc về thanh khoản của thị trường, bởi sức cầu thực hiện nay vẫn rất lớn.
