Quy định chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, nhà ở phải có Giấy chứng nhận đang là rào cản lớn cho chủ đầu tư.
Theo quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều quy định chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, nhà ở phải có Giấy chứng nhận, mà để có được Giấy chứng nhận thì đã phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước dễ dẫn đến các hệ quả. Đơn cử, các quy định này đã can thiệp vào quyền tự chủ kinh doanh, chủ động điều chỉnh quy mô kinh doanh của doanh nghiệp được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020, bao gồm quyền tự do chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, nhà ở theo nhu cầu của doanh nghiệp và mỗi lần chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng dự án sẽ nộp thuế cho Nhà nước. Trong trường hợp bên chuyển nhượng dự án chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính này nên không làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Ngoài ra, việc quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), đang là rào cản đối với các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án trong trường hợp đang gặp khó khăn về tài chính, có thể dẫn đến các trường hợp chuyển nhượng dự án “biến tướng” thông qua chuyển nhượng cổ phần làm thay đổi cổ đông (đổi chủ) hoặc mua bán công ty, thực chất là nhằm để chuyển nhượng dự án.
Để tháo nút thắt này, ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM đề nghị bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, nhà ở đã có Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng dự án chịu trách nhiệm thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vào Dự thảo Luật Đất đai và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đơn cử như việc xác định thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và có đủ điều kiện theo quy định. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thay cho bên chuyển nhượng
