Đề xuất người mua nhà, đất bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản khiến dư luận tranh cãi dữ dội. Nhiều người cho rằng, quy định gây trở ngại cho chủ đầu tư và người mua nhà, thậm chí là đang tạo cơ hội cho một nhóm lợi ích lũng loạn…
Bởi thực tế hiện nay có tình trạng các sàn lũng đoạn thị trường thành mua sỉ, bán lẻ. Sàn bất động sản mua cả một tầng hoặc một block chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, tạo nguồn khan giả để đẩy giá lên cao, cuối cùng giá thị trường do các sàn quyết định. Đấy là chưa kể, theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán. Thế nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc phân phối độc quyền. Vì vậy, khi khách hàng tìm đến các sàn này nếu chủ đầu tư, chủ sàn giao dịch cố tình cung cấp các thông tin về dự án không đúng với thực tế thì khách hàng khó có thể kiểm tra thông tin thật – giả của dự án.
Chính vì vậy, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản. Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Lại nói, mang tiếng là sàn giao dịch bất động sản với các trách nhiệm rất nặng nề, song thực tế hầu hết các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ hoạt động như một bên trung gian. Điển hình nhất cho tình trạng này chính là việc chủ đầu tư dự án bảo gì chủ sàn nghe nấy. Đối với loại hàng hóa là căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng trị giá giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
Còn nhớ, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực, không ít các sàn đã “đua nhau mọc lên như nấm” để kinh doanh theo yêu cầu của Luật… Thế nhưng, thực chất các sàn bất động sản không phát huy được vai trò của mình mà còn trở thành “tác nhân” gây loạn thị trường. Nhận thấy việc nếu cứ bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn và nhất là sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định này. Thế nhưng, bỗng nhiên một lần nữa đề xuất kinh doanh bất động sản phải qua sàn!?
Thêm nữa, quy định mua bán phải qua sàn không phù hợp và không thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản. Bởi quy định này cũng sẽ giúp các sàn giao dịch được hưởng đặc quyền đặc lợi và có thể lợi dụng nó để thổi mức phí lên cao, chưa kể mức phí tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng trong tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng cũng là miếng bánh béo bở. Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án lại bị tước bỏ quyền tự chủ, tự do kinh doanh đã được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020.
Chính vì thế, chỉ đạo mới đây của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại buổi góp ý về quy định giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã nhận được sự ủng hộ rất lớn của dư luận. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng chỉ nên quy định thiết chế, địa vị pháp lý, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, còn “tôi là người mua, tôi chọn tham gia hay không là việc của tôi. Tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi…“.
Lắng nghe dư luận thì mới tạo ra sự đồng thuận rất lớn khi mỗi điều luật được ban ra!
Công Luân
